私贷业务上涨了7倍！MIC的按揭贷款利率达7%到15%，但想买房子的人都快疯了，只能走这条道儿......
最近几个月，大温房价虽仍然还是个新闻热点，但已经不是因为“竞标战”和两位数的倒卖利润，而是因为房市上肉眼可见的逆转。独立屋和公寓的总成交量正处于数十年来的低点，价格也在下降。当然，现在还没人可以判断得出，房市会继续下行还是触底反弹。
不过，不管怎样，对于普通居民来说，现在买房仍还只能停留在梦境阶段。大温地区6月份成交公寓房的中位价格是56.5万元，比一年前的60.5万元低得多，但对很多人来说，贷款买房还是有相当的难度。
据“加拿大政策选择中心”（CCPA）的一份报告，大温地区有三分之一以上家庭（温哥华市有一半以上家庭）是租房住的。在高房价面前他们只能继续租房，这进一步导致了出租房空置率超低和房租上涨的压力，同时，租住户还可能处于随时被“停租”的威胁之下。
越是没有希望就越是催生孤注一掷的念头，很多人无论如何也要买自己的房子的信念更强了。
但横亘在自己和房市之间的许多障碍之一，是没有足够的资格获得银行或者其他正轨贷款机构的贷款，或者，通不过他们按揭贷款审批的“压力测试”。
贷款机构根据借款人可支配收入、贷款年限和贷款利率来计算房贷额度，但按照目前的政策，对首付高于20%的房贷必须使用“按揭贷款压力测试”指定“最低审批利率”来计算，即加拿大央行的 “五年基准利率”或贷款人利率加2%，二者取其高者。简单地说，借款人的还贷能力必须能在利率提高两个点的情况下足以应对，能够得到的房贷就被压力测试之前要少，在购房目标和购房款之间就出现了一个缺口。所以，为了实现买房目标，从主流银行渠道得不到的贷款缺口，就不得不找“非主流”的渠道找钱垫补。
而在按揭贷款市场，和其他市场一样，也存在着“黄牛党”的生意。这些贷款黄牛党即“按揭贷款投资公司”，用CHMC的定义叫做MIC（mortgage investment corporation），最近生意非常活跃。找MIC借款，虽然利率高一些，但没有“压力测试”之类的要求。
从加拿大全国范围来看，绝大多数按揭贷款（近90%）是由银行或信用合作社提供的。银行是处于联邦政府的金融监管之下，而信用合作社是由各省自行监管的。目前，来自MIC的房屋贷款仅占按揭贷款市场估计份额的百分之一。
CHMC的有关不同贷款机构（人）房贷的数据
但根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）本周公布的一份报告，在去年最后一个季度，出自MIC和其他“个体贷款人”的房屋贷款，共占到全部房贷的7%。很明显，在“走投无路”之下，有更多人求助于“旁门左道”来获得房贷。
除了MIC之外，还有“个体贷款人”。在个人贷款这个方面，有多少人放贷，贷出多少钱，利率怎么收取，官方监管机构都是一无所知的。
CIBC经济学家塔尔（Benjamin Tal）在几个月前的一份报告中说，在大家的视线之外，存在着这种 “风险转移”，风险在从受监管市场往较少受监管的市场转移和从地上往地下转移。“非主流”贷款渠道对借款人的信用不做严格评估，如再有更多借款人通过非主流渠道贷款，其市场风险可能会比想象的还要大。
CMHC通过调查获得了一些MIC业务活动的资料。MIC的借款人更容易拖欠贷款，其逾期率是银行和信用社的8倍之高，达到约2%。
这并不意外。正是因为主流贷款机构看不上他们，他们才会来找MIC。这些借款人本来就自带高风险属性。根据CMHC报告，MIC的按揭贷款利率很高，为7%到15%，相比之下各大银行的利率只在3.3%至5.4%之间。
《赫芬顿邮报》刊文对此作了进一步的计算，以使读者了解这其中会有多大差别。假设从一家大型银行贷款，按利率3.3%和当前的平均房价，每月花费1975元；如从MIC贷款，利率取其中间点的11%，同一所房子每月将花费3889元，大约是从银行贷款所需花费的两倍。
上周，央行将按揭贷款审批利率从5.34%下调到了5.19%。对于购房者，就有了0.15%的空间可以利用。在收入不变的情况下，可以申请到更多的贷款。这对一部分“非主流”房贷的借款人可能会有财务缓解作用，但从长远来看，“更容易”的贷款很容易转化为“更高”的房价，还是没有任何缓解可言。
需要澄清的是，央行调低审批利率，只是能使贷款购房者可以买过贷到更多款，能买到价格稍高于以前预想的房子，而不是调低“贷款利率”。
虽然0.15%的调低量很小，但房地产行业会期望央行继续调低利率，以结束市场的灰冷形势，而银行业也很期待央行调低利率以便拉回很多流向“非主流”贷款的顾客。
近期房市稍缓，但加拿大房市双雄多伦多和温哥华的普通居民还感觉不到住房负担能力有什么变化，甚至，蒙特利尔和渥太华的住房负担能力还在继续快速恶化，还在量价齐升。
目前的政府政策趋势，是更加注重供应，因为釜底抽薪才是上策。有越来越多证据表明，加拿大许多地区住房供应是不足的，尤其是在低端市场。
CCPA最近的一份报告指出，现在的租赁专用住房建设规模比如几十年前都远远不如，因为政府不再给租赁专用住房建设提供补贴。CCPA估计，即使最近联邦政府和省政府都在承诺增加可负担住房建设，但其总建筑量也不会比二十多年前人口少的时候更多。
加拿大居民的家庭负债率一直居高不下。要解决这一问题，还是需要政府加大对经“经济适用自住房和出租房”的扶持力度。可负担性问题一旦得到改善，这种不计后果的另类房贷也会减少。至于是否将MIC等“非主流”房贷纳入压力测试体系，联邦财政部的表态是尽管一直关注整个按揭贷款行业，但在MIC等私人房贷业还暂不考虑强用压力测试。
文字编辑：闻所未闻
版面编辑：Shelly
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